养老产业用地获政策支撑 允许养老地产“商业性”

    早在2013年4月初，北京市国土局就对56500公顷的土地供应计划进行规划，明示养老设施用地计划指标为100公顷，同年9月《关于加快养老服务业的若干意见》出台更是明确提出“土地指标向养老服务业倾斜”，并且“必须按照人均用地不少于0.1平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施”，养老产业用地首次获得法律支撑。
    自此，北京、福建、辽宁、河南等地陆续出台实施意见，截至2014年8月底共有25个省级行政区颁布了地方性实施意见。其中，河北、山西、辽宁等15个省明确的养老供地大小与中央的最低要求一致，为0.1平方米，吉林和内蒙古分别为0.12平方米、0.15平方米，安徽、江苏和山东省均为0.2平方米。而人均供地面积最大的却是土地资源最为紧张、寸土寸金的北京市，高达0.25平方米，为国家最低要求的2.5倍。
    据全国老龄办民办养老服务机构基本状况调查研究课题组的数据显示，在被调查的4000余所民办养老服务机构中，能够享受政府划拨土地的有21%，通过租赁取得土地使用权的有36%，另有40%以上的民办养老服务机构说不清楚所使用土地的性质。更不排除大量投资商由于拿不到地而导致养老机构发展停滞的情况。
    所以在政策未明朗前，以养老为由头的地产项目鱼龙混杂，其中一部分真正是履行社会职责，做养老服务，而另外一部分则是瞄准房地产，变相圈地。《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求养老服务设施用地应当纳入国有建设用地供应计划。在具体供地方式上，明确营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等方式有偿供应，出让年限最高不超过50年，原则上以租赁为主。
    值得注意的是，在《意见》有一条比较明确的优惠政策，即“企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用，兴办养老服务机构，经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不作变更。”
    这种政策安排，一定程度上能够消除各类涉足养老地产的顾虑，优化养老企业的财务结构和现金流安排。同时也一定程度上认可了社会营利性养老地产的“商业性”，通过租赁的方式能够为营利性养老地产企业带来利好，改变以往社会福利用地只能由政府开发的现状。
    从各地出台完毕的配套政策来看，对于非盈利性质的养老用地均为划拨或利用集体土地，民间盈利性质的养老用地有协议出让、租赁、招拍挂等多种，原则上优先保障供应，有偿使用。
    目前，中西部地区用地空间较大，可利用性强，在不抬高地价一哄而上的前提下，通过社会力量参与养老地产开发，既能享受到政府补贴，又能利好未来社区养老模式的成熟。同时，营利性养老服务业企业可以选择部分城乡结合的土地，自然环境相对优良，前景看好。从分城市看，广州、武汉、上海、北京等地区养老机构的床位数较为充足；济南、天津等地区略高于全国水平；而像深圳、重庆、成都等地区床位数缺口较大。此次公布的综合改革试点中就有深圳、重庆，按照国务院《意见》要求的每千名老人床位数达40张的指标来看，中西部地区的养老床位数还有很大的投入空间。