太平频频出手投入房产　风险控制收益平衡需考量

在资产配置全球化背景下，中国的保险巨头正加紧步伐在海外搜罗优质投资项目。近日从太平资产相关人士处获悉，中国太平保险集团正式迈出了海外不动产投资的步伐。其参与发起设立的海外投资基金正式成立，并已携手纽约著名开发商投资了位于纽约曼哈顿核心区域的商业地产翠贝卡111项目。

太平首单落地

据了解，翠贝卡111项目投资总额约8亿美元，是由中国太平联合开元城市发展基金、厚朴资本等发起设立的海外投资基金，携手纽约最著名的开发商FISHERBROTHERS和WITKOFF，由黑石集团提供项目贷款进行共同投资。

该项目位于纽约曼哈顿下城的翠贝卡区，毗邻高盛总部大楼。该区作为2013年美国豪宅销售均价和平均地价双冠王，地理位置卓越。其建筑面积约38万平方英尺，共58层，比周围建筑至少高出90英尺，能够提供无阻挡景观。

“纽约作为美国的最大城市和世界的金融中心，其房地产市场吸引着海外资金的不断涌入。即使在2008年国际金融危机中，纽约房地产市场受到的冲击在美国也最小。随着美国经济逐步复苏，美国一线城市的房地产市场强势格局已经确立。投资开发美国优质房地产项目，择优配置美元资产，将有效分散资产配置风险，提高投资回报，这也正成为国内包括保险公司在内的各类机构‘出海’的稳妥选择之一。”中国太平表示。

2012年，王滨空降中国太平担任董事长，当时提出的“三年内实现保费、利润和总资产等方面再造一个新太平”的目标，如今均以实现。经过“三年再造”后，中国太平净利润、总保费、总资产等指标均实现翻番。对于总资产数千亿元的中国太平集团来说，在进行海外投资时为何首单选择该项目，上述相关人士称，“从这个项目本身来看，我们选择它的目的一是因为它的地理位置非常好，项目本身十分优质。目前来看预售成绩很好，预期会有比较高的收益。而另一个原因就是这个项目中我们采用设立基金的投资模式，这让我们得以与很多优秀的基金合作，对于我们今后及时获得优质项目的信息有很大的帮助。”从太平集团的发展战略来看，“三年再造”目标达成后，下一步将打造“最具特色和潜力的精品保险公司”。目前，太平集团已经从上到下地开始实施精品战略，向纵深、做精做细的方向进行再造，这个项目也是在精品上下功夫，努力打造成为一个行业内的精品项目。

据了解，与其他险企大多采用直接收购不动产不同，中国太平此次投资翠贝卡111项目，是通过设立海外股权投资基金的形式，与当地有实力的房地产开发机构开展本土化合作，并在国内外专业的法律、财务等中介机构的支撑下，以投资控股项目公司、全程参与项目开发的方式，进行保险资金的全球资产配置。

“通过股权投资基金的方式来投资，对我们实现收益和控制风险都会更有帮助，包括对项目的控制风险、操作性风险以及之后的退出管控。”与办公楼、酒店相比，中国太平此次投资的商业地产项目在退出方面更为简单明了。上述相关人士预计将在2018年9月左右项目就会售卖完毕，而基金就会从项目中退出进行分红。

怎么选楼?

第一太平戴维斯研究部的数据显示，在其统计的2007年1月～2014年7月的海外物业市场中国买家排行榜上前20位中，中国人寿和中国平安赫然在列。但值得注意的是，和一些投资性企业以及地产企业相比，保险企业2012年才得以正式加入海外买楼的行列。

2012年10月，中国保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，允许国内保险公司在45个指定国家和地区投资不动产及相关金融产品。

之后，中国平安于2013年斥资2.6亿英镑收购了伦敦的劳合社大楼(LloydsBuilding)，成为中国首家进行海外物业投资的保险公司。中国人寿保险紧随其后，2014年6月其与卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet办公楼。此外，安邦保险、阳光保险分别以19.5亿美元及2.3亿美元将纽约华尔道夫酒店及悉尼喜来登公园酒店收入囊中。国内险企短短两年多无疑已迅速成长为海外物业的“新贵”买手。

“从控制风险的角度来说，出海还是有必要的。保险资金这么大体量的资金必须要配置不同的品种。近年来险资频繁出海买楼既是海外市场环境回暖、全球资产配置的需要，更是由于保监会鼓励险资走出去，进行海外资产配置的结果。”上述相关人士称，“其实保险公司投资海外物业的诉求还是比较相同的，就是找流动性好、地理位置优越的一些地产项目。选择风险最小的区域，然后在里面寻找机会，尽量争取高的收益。”

从过往的投资案例可以看出国内险资瞄准的目标基本集中在北美、欧洲的一线城市。“这些大城市，如伦敦、纽约、洛杉矶等也是我们最为关注的。因为在这些地方的物业流动性强，交易活跃，而且当地的法律和政策环境也比较完善。除此之外，亚洲和澳洲的一些大城市也同样具有投资价值，也在我们的重点关注范围内。”该人士称。

而在成熟物业收购和商业地产开发中又是如何选择？该人士表示：“从根本上看，两者配置的出发点不同。购买成熟物业，类似于配置债券，主要是追求稳定的收益回报；而参与商业地产开发，更多是出于股权投资的考虑，通过与当地顶尖的专业机构合作，在风险可控的前提下追求更高的收益回报。”

尽管“出手”愈加频繁，但中国险企在海外楼市中仍然算是一支“新军”。第一太平戴维斯认为，适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环境，对中国保险巨头来说也是一个艰难的过程。“随着政策的支持和保险资金规模的不断扩大，作为长期资金，保险资金确实有着海外投资的配置需求，尽管开始可能会面临一些困难，但就目前保险资金的体量来说，这还仅仅是一个开始。”上述人士表示。

太平将努力开创党建工作新局面，一要充分发挥各级党组织的政治核心作用，为集团改革发展提供坚强的政治保证；二是进一步加强和改进党的自身建设，为集团改革发展提供坚强的组织保证。三深入开展基层组织建设年活动；突出保险业为民服务这个重点，坚持市场导向、客户至上，为客户提供更便捷、高效、优质的服务。