促进房地产市场健康稳定发展

□记者 张爽/整理报道

我想和大家分享一下我在“以房养老”方面的一些研究情况。

我们有一个共识，中国已经进入老龄化社会，这个老龄化不在于老龄人口数量多，而是一个结构性的问题。

那么，未来我们怎样养老？如何进一步构建和优化养老保障体系？目前，我国社会养老保障体系总体上呈现出三支柱的特点：第一支柱是基本养老保险，第二支柱是企业年金，第三支柱是个人储蓄以及商业养老保险。住房反向抵押养老保险应该是在第三支柱或者是将来可能出现的第四支柱的位置。

我的研究聚焦在这个产品的定价模型，利用B-S公式（Black-Scholes Model），引入利率、死亡率、房价波动率、支付方式和赎回权等5个影响因子进行讨论。

结果显示，年龄、性别、死亡率、贷款利率、房价增长率、房屋折旧率、贷款费用率、无风险利率等都是以房养老产品定价的重要影响因素。具有欧式赎回权的年金支付方式的住房抵押贷款，相当于含有一个固定保证支付年限的终身生存年金，而不具有赎回权的住房抵押贷款，则相当于终身生存年金；同时，具有赎回权的反向抵押贷款无疑能对借款人提供更为全面的保障，如果能在合同期内或者到期时，赋予借款人偿还贷款本息余额而收回房屋的权利，将能在一定程度上防范房价上涨时，借款人失去房屋从而可能遭受损失的风险。

在社会影响方面，住房反向抵押养老保险产品作为一种创新性的养老保险产品，满足了老年人希望“居家养老”和“增加养老收入”的两大核心养老需求。同时，有效提高了老年人的可支配收入，显著改善了退休生活质量。在当前人口老龄化日趋严重的背景下，一是可以适当减轻国家在社会保障方面的压力。二是可以进一步促进银行、保险公司等金融机构业务向多元化方向转变，通过产品与经营方式的创新，使得金融机构，特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。三是有利于推动完善养老保险体系的第三支柱，对于促进房地产市场的健康发展也具有一定的积极作用。住房反向抵押养老保险产品的推出，可以在一定程度上活跃房地产二级市场，增加二手住房的供给量，以有效缓解房地产市场供需矛盾，抑制房价波动，华东师范大学金融学副教授李亚敏：影响“以房养老”保险产品定价的多重因素