基金公司为地产融资　或将成新趋势

34家获批的基金子公司中约20家已经开展业务，而嘉实等涉足和准备涉足房地产信托业务的子公司约占已开业一半。

房地产开发商在银行开发贷实质性被叫停、股权再融资停摆、信托融资受限，种种限制让房地产信托项目成为了“空中楼阁”，然而近期，汇添富用行动向业界传达了一个信息：通过基金子公司融资或将成为新趋势。

汇添富和新华联合作发布资产管理计划，业内人士解读这也是房地产融资的新花样，然而目前为止不少基金子公司均已涉足此领域，不过，整体风险依然存在。

子公司收益明显，做信托所不能

根据新华联发布的公告，该公司拟通过汇添富资本管理有限公司，公开发行资管产品募集资金，再通过平安银行向其子公司发放委托贷款。

这一合同约定，由汇添富资本发起设立资管计划，每一资管计划均分为A类及B类份额。其中，A份额的资产总规模不超过11.5亿元，向社会公开募集;B份额的资产规模不低于5.5亿元，由新华联认购。汇添富资本拟委托平安银行对上海新华联发放的委托贷款总计不超过17亿元(含新华联认购资管计划的资金5.5亿元)，委托贷款利率约8.94%，贷款期限为两年。

公告指出新华联已成功获取上海闵行区虹桥商务区核心区09号地块，而上述交易主要是为上述地块的项目开发建设提供融资支持。“这部分金额和土地的金额是吻合的,我们认为是用来付这个价款的。”华东某信托公司知情人士透露。

从公告中我们可以看到，汇添富资本拟将募集资金以5000万元受让北京新华联长基商业地产有限公司100%的股权，委托贷款期满后由新华联或其指定第三方以5000万元回购该部分股权。不仅如此，上述知情人士还透露，汇添富这个资管计划还将控股项目公司49%股权，享有对应的股东权益。“项目公司是指上海新华联房地产开发有限公司,它是新华联不动产还有新华联长期共同持有的一个公司。”

据新华联7月16日发布的公告披露，此次委托贷款利率约8.94%。但实际上，这并不是其全部的融资成本。记者翻阅了此次双方签订的合同中发现，新华联的融资成本包括多个部分，合同中详细地表明了，在此项目中，资产管理费分为固定管理费和浮动管理费（即业绩报酬），其中固定管理费的年管理费率为0.85%，而委托财产的年托管费率为0.05%，委托财产的客户服务费率为1.23%，委托财产的委贷服务费率为0.1%。

当然，这还并未计算投资者收益，合同中披露，该项目投资者收益是100万-300万以内为9.8%/年，而300万以上为10.3%/年。

其实这已经不是汇添富资本首次涉足房地产信托业务。此前，汇添富资本已募集首单保障房专项资产管理计划，并在首日售罄。在此次“新华联1号计划”推出后，还将推出“海亮保障房计划”等。

据介绍，上述两单资产管理计划横跨保障房、商业地产附加股权投资等领域。其中，海亮保障房计划为一年期产品，其预期年化收益率达8.3%。

据悉，一般信托公司满足四证齐全、30%资本金、二级开发资质这三个条件才能做房地产方面的融资，而基金子公司则没有这方面的限制。事实上，据业内人士透露，基金子公司做的大部分房地产项目都是信托公司做不了转过来的，由于推出时间较短，基金子公司的普及度还不够，相对而言，基金子公司比信托更具优势。

而沪上某基金子公司总经理称，信托公司做一个房地产项目需要一两个月的时间，基金子公司快的半个月能搞定。基于这些优势，基金子公司能比信托拿到更好的价格，给客户的收益相差不大，这样基金子公司的利润空间就更大了。

“其实也说不上优势，我们做这个项目是完全按照监管层的规定，我相信未来信托公司也一定可以找到方法去做这方面业务。”汇添富子公司总经理曹磊表示。

风险不容忽视

但是在收益之外，子公司的风险也不容忽视。因为项目质量普遍没有信托公司好，没有信托公司的兜底机制，同时基金子公司普遍对中高层进行高激励机制，市场普遍对基金子公司的类信托风控问题心存疑虑。

“信托公司的兜底机制是他们发展了多年所建立的机制，而基金子公司并没有这方面的优势。”上述沪上基金子公司总经理透露。据其解释，一旦出现损失时，基金公司几千万的注册资本根本没有办法进行代偿。基金子公司的赔付问题一直没有定论也是其向机构发售困难的重要原因。

“其实没关系，我们根本不用承担此类风险和债务。”上述沪上基金子公司总经理表示，但是记者追问其原因却并未得到回复。

“不过子公司在房地产方面做得越来越多了，类信托业务开展得也比较多。”万家共赢总经理伏爱国表示。

据不完全统计数据显示，截至7月18日，已经有34家基金子公司获得批复，约20家基金子公司已经开展业务，而嘉实、工银瑞信、汇添富、东吴、万家等涉足和准备涉足房地产信托业务的基金子公司大约占已开业基金子公司一半。

嘉实基金旗下的子公司嘉实资本可能是最早涉足房地产类信托业务的。今年一月底，嘉实资本与盛世神州房地产投资基金公司合作募集设立嘉实资本盛世美澜园专项资产管理计划，该产品将投资于镇江恒福房地产开发有限公司开发的“美澜园”项目。

两个月后，华夏幸福3月27日公告称，其全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司及其全资子公司九通基业投资有限公司拟与嘉实资本签订《合作框架协议》，嘉实资本作为专项资产管理计划资产管理人向九通投资进行不超过30亿元的投资。但该项目因利润过低募资规模过大随后无疾而终。

而工银瑞信旗下的基金子公司已有数单基建类项目的融资，东吴基金和万家基金旗下子公司也是基建类信托的积极跟进者。据悉，更多的基金子公司正在筹备推动这块业务。据知情人士透露，长安基金的子公司近期也有可能推出房地产类信托业务。

“我倒是觉得基金子公司可以跟信托行业互补，相互合作却又相互竞争。”汇添富子公司总经理曹磊表示。上述沪上基金子公司总经理也表达了同样的观点，“竞争和互补对公司都是有利的，我还是比较看好接下来的发展。”   

基金公司、保险公司等其他行业齐齐进入地产开发行业，希望地产高烧不退直上，能够得到较大的收益。殊不知，过热的地产，总会有膨胀爆破的时候，到时谁都不能豁免。