专家表示：养老社区市场广阔

养老社区市场广阔

围绕险企进军养老社区这一热点，《保险中介》杂志记者采访中南财经政法大学金融学院副院长刘冬姣，她认为我国养老社区(市场)需求旺盛、市场广阔。

《保险中介》杂志：您如何看待我国养老社区的这种养老模式？

刘冬姣：家庭养老、机构养老和社区居家养老是目前我国三种基本的养老模式。随着生活节奏加快以及“421”型家庭、“空巢”家庭的增多，家庭养老负担加剧，让赡养者疲惫不堪；随着老龄人口的膨胀，机构养老也不能满足众多老龄人口的需求；社区居家养老配套设施滞后，不能高效、全面满足老人生活照料和精神慰藉方面的需求。

而养老社区不仅能在一定程度上弥补上述三种基本养老模式的不足，缓解供给不足的养老市场，更有助于弥补传统养老模式的缺陷，提高老年人的养老水平，缓解人口老龄化带来的家庭压力和社会压力。

《保险中介》杂志：对当前险企投资养老社区建设这一市场现象，您如何评价？

刘冬姣：2008年颁发的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》鼓励保险企业投资医疗、养老实体。2010年9月保监会发文允许保险资金进入不动产投资。随着国家政策对保险资金运用的放开，保险资金开始瞄准养老地产、看好养老社区建设。

从保险公司产业链来看，养老社区向上可衔接医疗保险、养老保险、护理保险等产品，寿险公司在参与养老社区建设的过程中可根据实际情况修改、完善现有产品。同时，养老社区可带动下游的老年医学、护理服务、老年大学等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，使关联产业整合互动，相互推进。

寿险公司上游的稳步经营为养老社区提供资金和客户来源；下游养老社区的稳健运营有利于上游养老金计划的实施，为寿险产品设计提供更符合市场需求的精算数据，如此循环，保证了养老社区持续健康发展。同时，保险公司投资养老社区，可以将寿险产业链延长20-30年。

《保险中介》杂志：投资养老社区对险企还有哪些影响？

刘冬姣：不仅如此，寿险公司在养老社区的运营过程中，对于具备一定经济实力的老人可以采取反向抵押等方式，一方面可以帮助退休老人盘活存量资产，另一方面可以提高支付能力，增加客户来源，支持以房养老，进而提升养老社区持续经营能力。

与此同时，在养老社区的运营过程中，通过日常与老人的交流，保险公司能有针对性地收集大量有潜在购买能力的老年人的健康信息和服务需求，这些宝贵的信息能为保险产品的设计提供第一手资料。

总之，寿险公司参与养老社区建设，能够掌握和控制从源头到下游的每一步经营活动的过程，不断修改与完善保险产品，不断挖掘新的客户群，推进老年医学、护理服务的发展，最终使得养老社区健康有序的运营。

《保险中介》杂志：您觉得险企投资建设养老社区市场前景如何？

刘冬姣：我们先看一组数据：民政部2011年6月16日发布的《2010年社会服务发展统计报告》显示，全国60岁及以上老年人口达17765万人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口11883万人，占总人口的8.9%。预计到2015年，老年人口预计将达到2.13亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

然而截至2010年底，全国各类收养性社会服务机构仅10.1万个，床位349.6万张，每千人口平均拥有社会服务机构床位只有2.61张，仅供收养274.7万人。很明显，养老需求与供给的矛盾为投资养老社区提供了良好的市场条件和广阔的市场前景。

《保险中介》杂志：当前险企投资养老社区存在哪些问题呢？

刘冬姣：对于我国的养老产业支持政策，目前仍然停留在研究阶段，政策缺乏使得养老地产从拿地到开发都处于摸索期。由于养老地产回收期长，一方面，加大了投资开发的风险，市场前景也不容易预测；另一方面，由于养老地产开发周期长加之所需要的资本大，在当前信贷紧缩的情况下很难去的银行的融资。这两方面因素的存在阻挡了一些有意愿参与养老社区建设的保险公司。

此外，养老社区在我国刚刚起步，对于养老社区的投资门槛及过程监管都还不健全，一些有实力的寿险公司还处于观望状态。与此同时，在监管不健全的情况下，不排除一些公司打着兴建养老社区的幌子实质上进行圈地从事纯商业地产，因为这些少数投机商的存在，扰乱了养老产业的秩序，使得真正想进军养老地产行业企业拿地和审批更加困难。

《保险中介》杂志：鉴于此，监管层在出台险企投资养老社区相关政策时应注意些什么？

刘冬姣：目前，国内养老产业的发展尚属起步阶段，国家对养老社区的规划、设计、配套和物业服务等尚无统一标准。与此同时，保险资金进入养老社区建设，涉及金融创新、投资、保险与养老等多个产业链的整合。因此，政府应出台相应扶持政策，积极引导，寿险公司也应充分利用目前投资养老社区的有利政策环境，找准时机投资。

一方面，政府尽快出台“养老社区建设管理试行办法”，规范养老社区建设。政府应该高度重视政府对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。

另一方面，养老地产与普通的商业用地产相比比较特殊，虽然其也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，大大提高了养老社区的成本，加之养老社区回收期长，大多在10年以上，对于开发商来讲，前景充满了不确定性。因此，政府应出台相应的针对养老地产的土地支持政策，如拿地优惠，加以清晰的政策引导。

《保险中介》杂志：对有意投资养老社区的险企，您有何建议？

刘冬姣：个人认为险企有三个方面要努力：第一是加大养老社区的宣传力度。在建设养老社区的前期，通过媒体广告、平面广告等多种渠道加以宣传和讲解；并可通过沙盘等模型向老人们介绍养老社区与普通住宅在建筑构件以及小区设施上的差别；在养老社区建成后，可以采取与普通楼盘一样的营销措施，可带领老人实地考察。

第二是充分利用交叉销售，“险社”联动。养老社区是寿险公司产业链的产物，位于产业链下游，对于寿险公司来说，有不同的保险产品，员工在进行寿险产品营销时，可以交叉销售养老社区，一方面收集潜在客户，另一方面也可以了解大众对养老社区的要求和需求；同时，对于有意向入住养老社区的老人来说，也可以像其讲解其他寿险产品，将老人的家人朋友视为潜在的购买客户。

第三是注重养老社区优质服务的持续性。养老社区在构建过程以及经营过程中，必须兑现并持续保证提供配套的优质的软硬件设施，切实满足老人的生理和心理需求。只有提供持续的优质服务，才能促使养老社区长远发展，展现养老社区的独特价值，更能提高大众对养老社区以及寿险公司的认知度，完善养老社区建设。

刘冬姣 经济学博士，教授，中南财经政法大学金融学院副院长，博士研究生导师，中国保险学会常务理事。近年来主持多项国家社会科学基金课题、中国保险监督管理委员会“十一五”规划重点课题等国家级和省部级课题等，研究方向包括保险行为、保险中介制度、社会保险与商业保险的政策边界研究等。