保险规划关注“房奴” 如何家庭理财才能养家糊口

随着孩子一天天长大，陈军和爱人郑灵结婚5年，二人终于生出了换房的打算。因为在一年半以前他们有了自己的小宝宝。45平米的温馨小窝已经渐渐显得局促了起来。
二人结婚时，事业都属于起步阶段，于是贷款买了一套总价27万元的房子。贷款15万元，月还贷1600元左右，还剩4年零5个月还清。现在这套位于市区的房子，市值43万元。如果提前还贷，需一次性支付银行9万元左右，这样二人手中还剩下34万元左右。如果将该精装修的房子出租，每月可得1900元房租，足够支付其剩余的贷款。新房采取还贷的方式购买，二人也可以接受。只是小两口一时没了主意，不知道应该将小一居卖掉买新房，还是将小一居留着作为资产。
二人看上了一套位于学区的65平米两居，价值72万元。两人东拼西凑，看了看自己的存款，一共有17万元，不足以支付30%的购房首付。如果跟父母借，又有点张不开嘴，小两口犯了难。
他们找到了我们，希望我们的规划师能帮他们出出主意。小两口问理财规划师：不知道能不能通过投资的方式，选择合适的理财产品，赚取收益，将房子首付的资金缺口尽快补上。但同时，他们又害怕如果再不买房子，房价又继续上涨。如果投资的收益不能大过房价的上涨速度，他们的换房之梦就越来越渺茫。
二人月收入合计约7500元，陈军已经升迁为国企中层，每月的福利很好，月支出约为2000元。除了换房子，二人还希望给老人和孩子的未来多一份保障，希望理财师连这个需求也一起规划进去。陈军对记者说，虽然知道自己的能力有限，但是即使现在做不到，也希望理财师帮自己做一个长期的规划，最终在5年之内，孩子上小学之前，把房子换了，将老人和孩子的保障都准备齐整了就好。
【资产分析】
资产负债
陈先生家庭资产分布主要是自住性房产和银行存款，其中房产市值43万元，占家庭总资产72%，投资性金融资产暂时没有。现有按揭贷款余额9万元，资产负债比率为15%，处于合理区间，暂时没有财务风险。
收支情况
二人收入合计7500元/月，月支出约3600元。储蓄比率是现金流量表中盈余和收入的比率，是个人用作储蓄的那部分收入在总收入中所占的份额。陈先生家庭储蓄比率为52%，储蓄意识和节约意识强烈，家庭财富积累效应明显。
保障情况
作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。
【理财建议】
充分利用财务杠杆
陈先生的换房，具有改善居住条件与孩子上学双重功能，属于改善性刚性需求，并且未来较长时期内的房价尚处于上升通道之中，因此早买比晚买好。建议在家庭可承担的前提下，充分利用财务杠杆，择机尽早实现换房需求。
旧房留作资产并出租，实现“以租养贷”。小房位于市区，优势明显，无论出租还是出售，均不愁。如果用于出租，租金与月供足以抵消，还稍有富余，正好实现“以租养贷”，随着未来房价走高后，将来还可以卖一个更好的价钱。
利用财务杠杆花今天钱圆明天换房梦李先生家庭资产负债表(万元)资产负债活期存款17.0流动性资产17.0消费性负债0股票型基金0.0定期存款0.0投资性资产0.0投资性负债0自用房产43.0房贷余额9.00自用轿车0.0自用性资产43.0自用性负债9.00资产总计60.0负债总计9.00保障情况作为家庭经济支柱的夫妻二人，应该加大保险的投保力度，降低家庭风险敞口；小孩及老人也要做好保险的补充。资产分析利用财务杠杆，满足购房需求。拟购学区房65平米，总价72万元，首付30%即21.6万元。目前家庭有现金及活期存款17万元，首付缺口为4.6万元。由于陈先生是国企中层，资质较好，建议陈先生可以采取个人无抵押综合授信、住房抵押授信(旧房)、个人信用贷款、大额信用卡(授信5万元左右)等形式，融资4.6万元，凑够首付款，轻松实现购房梦。该笔授信可以3年内分期还清，有效减轻压力。利率上浮10%，按7.04%计算，月供约1421元；按揭贷款50.4万元，30年期，贷款利率按6.8%计算，月供款约3285元。二者合计月供款4706元。
经过上述规划，家庭现金总流入为93600元，总流出为80472元，净现金流入为13128元，储蓄比率为14%；家庭总资产为115万元，总负债为59.4万元，资产负债率为52%。各项指标均在可控范围之内，因此，陈先生的小房换大房梦是完全可以提前实现的。
短期与中长期投资规划
短期而言，重点要留足可供3至6月家庭使用的紧急备用金，以应对不时之需。经规划后，陈先生家庭月总支出约6000多元，考虑到小孩与老人的需要，建议留2万元作为紧急备用金，存在形式可以是货币基金、债券基金等。
中长期而言，要建立孩子教育金及养老金。目前家庭现金流尚不宽裕，距离养老时日还长，因此建议先建立教育金。具体可以采取基金定投形式，分散投资，积少成多，有效平滑投资风险。
重点关注家庭经济支柱
考虑到陈先生夫妻二人工作稳定，均有基本的社保。根据科学理财的“双十原则”，一般用年收入的10%左右购买保障类保险是较合宜的。建议陈先生和太太在此基础上重点关注定期寿险、重疾险和健康险。首先，定期寿险具有保费低、保障高的特点。而重疾险和健康险是基本医疗保障范围外需补充的险种，可减轻高额医疗费用给家庭经济带来的影响。除此之外更建议其为孩子补充意外险，为老人补充住院医疗保险，进一步提高家庭的保障水平。