国企经理如何实现花园洋房梦

背景资料

国企部门经理：刘先生，35岁，月薪8800元，年终奖30000元；

妻子教师：李女士，33岁，月薪6500元，年终奖20000元；

孩子小强，7岁，小学一年级

刘先生公积金账户余额35000元，李女士公积金账户20000元；刘先生养老保险金账户余额20000元，李女士养老保险金账户余额13000元。

现有重庆主城区商业中心公寓一套，套内面积90平方米，于2008年1月办理15年期住房公积金按揭贷款，每月还款2500元左右。活期存款10000 元，定期存款50000元，股票型开放式基金50000元；平时家庭年度日常支出主要指标为：日常基本生活支出50000元，按揭支出30000元，旅游 及娱乐支出10000元。

理财目标

1、给孩子准备一笔教育基金（中学择校费、学杂费等），并打算出国留学，按现值每年15万计算。

2、刘先生希望与妻子一起退休，备足养老和医疗费用后，享受安逸的退休生活，生活质量至少不能比当前低，并打算每年出国度假一次，但不知是否可行。

3、10年后打算换房，预计买一套180平方米的城郊的花园洋房，以满足三代同堂的要求。

家庭财务分析

1、该家庭偿付比例较高，没有充分利用信用额度，可以通过借款来进一步优化财务结构。

2、该家庭负债总资产比率偏低，说明该家庭没有合理使用个人信用额度。

3、该家庭储蓄比率一般，在满足当年的支出外，该家庭还可以剩余部分收入用于增加储蓄或投资，该家庭控制支出和增加净资产的能力适中。

4、该家庭流动性比率过低，需要留存足够的应急资金。

5、该家庭投资资产比例不高，建议适当增加投资，才能保证家庭净资产有较为合适的增长率。

客户风险属性界定

根据与客户夫妇的沟通，参考客户目前的投资组合，刘先生家庭有着较高的风险承受能力，以及适中的风险态度，整体上属于稳健型客户。

理财规划

1、住房规划

现阶段重庆花园洋房单价定为8000元/平方米，如果10年后要实现“小房换大房”，以现有的90平米置换后还有较大的资金缺口。10年后，刘先生自有 的房屋20年的公积金贷款尚未还完，按照规定就不能继续使用公积金贷款。也就是说，在接下来的10年内，刘先生要考虑家庭的财务状况，以决定是提前还款还 是购房时办理商业贷款。如果压力确实较大，建议降低购房面积，由原来暂定的180平方米降低为120平方米，同时将新房的装修款由30万（现值）降低为 20万。

2、退休规划

根据刘先生和妻子的收入状况和社保缴纳情况，我们基本推算光靠社会保障是难以实现家庭的养老需 求的。我们建议用加大投资力度和购买商业养老保险的方式来增加足够的退休金。具体见保险和投资建议。经过我们计算，在不牺牲客户任何的理财目标的前提下， 我们首选“反按揭”。所谓反按揭就是指房屋所有人把住房抵押给某个金融机构，这个金融机构根据目前国家测定的公民平均寿命、房屋价值、今后房价的走向等因 素，对房价做一个评估，然后在一定的期限内，一次性或分期付给房屋所有人一定数额的生活费用，以用于房屋所有人的晚年养老，直到房屋所有人去世后，房屋再 归金融机构所有的一种养老模式。通过这种方法每个月能为刘先生夫妇增加养老金过万元，完全能弥补养老金的不足。

3、教育金：

1）初中择校费及学杂费共计3.8万元（现值），考虑学费成长率，则6年后须花费用为为5.1万元；

2）高中择校费及学杂费共计5.4万元（现值），考虑学费成长率，则9年后须花费用为为8.4万元；

3）大学4年学杂费6万元(现值)，考虑学费成长率，则12年后须花费用为15.1万元；

4）出国留学2年学杂费15万元(现值)，考虑学费成长率，则16年后须花费用为62.5万元。

4、保险规划

刘先生家庭没有购买任何商业保险，仅凭基本的医保，目前不足以覆盖主要的家庭风险：女儿的意外和疾病风险、夫妻二人的死亡、疾病和意外风险，家庭财产毁损灭失的风险。

首先，在子女读小学时，应该针对女儿的意外伤害、重大疾病投保，推荐国寿康健系列险保障计划产品，含人寿保险、意外伤害、意外伤害医疗、疾病住院医疗，年缴475元/份，，赔付额达5万元。

其次，刘先生和李女士的保险：

1）由于刘先生家庭年储蓄额较高，夫妻二人由于一个是国企职工，一个是教师，他们还需要补充一些商业保险及相互投保终身寿险，故推荐中国人寿公司的幸福家庭A款寿险套餐，根据刘先生及李女失的年龄，我们可选择20年期缴。根据遗属需求法计算，刘先生有46万元的保险缺 口，而李女士有36万元的保险缺口，经测算家庭需支出保费14871元。

2）家庭财产风险： 对于房屋受损，承保屋内装潢、家具、家用电器、床上用品、服装等家庭财产的损失均承保，另外，还涉及意外事故危及被保险家庭居住的困难所需费用、居所附属 的安装物、搁置物、管道发生意外造成倒塌、脱落、坠落、爆裂导致第三者人身伤亡或财产损失，使投保人免于民事责任带来的纠纷和烦恼。之所以选择家庭财产保 险，主要是因为房产占了该家庭总资产过半，比重较大，万一出现意外事故，可以通过该款产品有效地将风险转移给保险公司，避免风险。

5、投资规划

准备三个月的紧急预备金25000元配置在活存或现金，同时夫妇双方可以申请一张信用卡，额度在2万至4万元之间，这样足够应付突发意外事件。

将李先生的现有资金及往后各年的净收入按比例配置在无风险资产、收益性资产与成长性资产上。根据刘先生家庭的风险属性，无风险资产加收益性资产之和与成长性资产的比例是2：3。