工薪族如何巧妙利用公积金

       案例：夫妻二人工资收入分别是5000元、8600元，公积金分别为1100元、1000元，两人的年终奖加各类补贴，如油补、过节费等约10万元。资产方面，两套房产，面积分别为81平方米(已提前还清)、116平方米(家人资助全款)，两台车，活期存款3万元，投资股票15万元左右。无负债。

　　但支出较大：保姆费2500元，幼儿园1450元，家庭生活费3000元，油费1000元(与单位较近)，人情不多，每年平均给父母孝敬2万至3万元。

　　理财需求：一是之前房贷政策是三套房停贷，所以公积金没有任何用处。现在房贷新政已出，想把公积金利用起来。而且随着小孩长大，老人家年纪大了，想卖掉一套房子，买套200平方米以内的大居室。我们家的房贷已经还清，再贷款买房能否算首套？能否拿到基准利率？二是家里有两位老人没有社保，该如何给老人保障？ (读者郑女士)

　专家建议：

　　A.卖掉一套房申请公积金贷款

　　首先，长沙市住房公积金贷款新政对首套房认定标准没有修改，仍执行“认房又认贷”的政策。因此郑女士家庭目前这种住房情况在公积金贷款中是不算首套房的。而且目前公积金贷款是不支持第三套房贷款的。因此，建议为了能够充分利用双方的公积金账户余额，可以先卖掉名下一套房产，之后再以“第二套住房”的名义申请大居室的公积金贷款。

　　其次，根据长沙公积金政策规定：对于家庭第二套住房，首套面积若在120平方米(含)以下，有改善型住房的需求，住房公积金贷款首付比例不得低于50%，贷款利率按同期首套住房个人住房公积金贷款利率的1.1倍执行。也就是说郑女士如果使用公积金贷款的方式将不能享受基准利率。不过最新一轮的央行降息已到来，五年期以上公积金贷款利率已由之前的4.5%降为4.25%。

　　为了能同时利用两人的公积金账户余额，也建议这一套换购的大居室同时归在两人名下，这样夫妻双方的公积金账户就都能申请提现了。

　　B.要保障老人，先保障自己

　　针对两位老人没有医保的问题，如果两位老人还在商业保险允许年龄的范围，建议给老人补充商业保险，如重大疾病险、意外医疗险，也可以购买住院补偿医疗的保险。针对保险规划，我们也建议郑女士要重视对自己和丈夫的保险保障力度，把你们自己的保障全面规划后，也是对老人生活的一种保障。

　　其次根据测算，郑女士一家的年收入约为26.3万元，支出约为12.5万元。每年净现金流约为13.8万元，并且无负债，家庭储蓄率较高。按照郑女士的家庭资产情况，同时考虑老人突发的一些医疗费用，留足50000元左右流动资金比较合适。另外可以从现在开始每年为老人存一笔赡养费，这部分资金可用于投资银行的一些风险较低的理财产品，在稳健的基础上提高收益率。

　　由于目前市场上该类产品都不能中途退出，故建议郑女士购买产品时，尽量购买长短不同期限的产品，以保持资产的流动性。此外，也可考虑选择以房租来养老，如果是一家居住在200平方米的大房子里，那么另一套闲置房则可以用来出租，租金基本可以满足作老人退休后的生活费。