买房子究竟比买REIT基金差在哪儿了？

我们之前多次讨论过REITS房地产信托基金，此类基金的优点我们讲基金的好处我们讨论过许多，几乎讲的都是REITs的优点，今天我们来讲讲大家都最喜欢的投资——房地产投资的缺点，看清楚了这4大缺点，再配合2017年的楼市行情，可能你真的须要远离这个市场了。

　直接投资房地产的优点很显然，可以享受房地产的价值提升和租金收入，但是其很明显也有随之而来的缺点，比如下面4个方面：

　曾经的中国股民早就概括了经典论断：有钱炒房地产，没钱炒股票。这句话从侧面反映了房地产投资额大这一特点。买邮品、买股票投资数额可多可少，弹性较大，房地产则不同，最便宜的房地产也要十几万元，几十万元、上百万元的房地产非常普遍。由于房屋价值大和生产周期长，致使要投资房地产，就必须具备足够大的投资资金。而房地产的租金收入可以说是达到了这个资金门槛的人才能享受的红利，不过现在有了REITs，你随时都可以享受这个红利了。

　房地产由于其体量巨大，显然意味着变现能力的下降。房地产变现是指通过出售房地产，把房地产转化为现金这一过程的难易程度。一般房地产须持有一个合理的时间后，可寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手，把投资的房地产转换成现金。但是寻找这个高点几乎是不可能的，因为房地产有超长周期，几乎没有任何人能耐心的等待。

　而且由于房地产价值量大，完整的交易包含很多步骤，全部完成才能脱手，因此变现能力差，想迅速在短期内变为现金几乎不可能。为了能迅速售出房地产，就要使其售价远远低于公开市场价格，这可能导致投资者的巨额损失。所以，在投资房地产之前，要对房地产变现能力差这一特点做充分的了解。从投资角度讲，须要认真审视现在是否是合适的销售时间。

　很多中国人认为房地产投资没有任何风险，巧合的是，2008年前的美国人也是这么认为的。他们认为房子价格不会下降，但事实上房地产投资的风险不小，即遭受损失的可能性或者不确定性以及可能带来的损失甚至超过其他资产，在2017年而言。

　针对未来来说，任何投资都有风险，按照经济学理论，风险的大小和获利水平的高低一般来说成正比，盈利率高则风险大。业内人士公认，房地产投资资金数额大、占用时间长、变现能力差。从这个角度讲，房地产投资风险仅次于股票投资风险。放眼世界各地，房地产市场都很活跃，而且波动又较大。尤其是新兴国家的地产市场。

　发达国家及我国每年都有相当数量的房地产企业破产。房地产投资风险多种多样，十分复杂，对中小投资者来讲，主要包括：利率风险、变现风险、经营风险、购买力风险、意外事故和自然灾害风险。如若投资者在近期内也想跻身到房地产投资者的群队中，一定要记住不能只盯着收益，而忽略了各种投资风险。房地产的风险，在房地产企业的兴衰可见一斑。

　对于大部分房地产投资者而言，房地产的是买了之后经营的过程，但是任何投资者在投资房地产之后，不管是租赁还是买卖，都要花费大量时间和精力来管理。因为房地产投资与其他投资不同，房地产须要很多时间的投入，去维护地产，同时增加自己的相关知识，比如：税收、维修、环卫、工商、消防、行业管理等的，对于长期将住房出租的人们来说，收租不是一个完全容易的事情，须要打理资产，保持良好的出租状态，总之，进行真正的房地产投资需要在一次投资之后继续投入很多时间。

　每个时代有不同的产品，其实从美国过去50年的资产表现来看，REITs是最好的资产，甚至超过了美国大盘，而且相对有更低的回撤和振幅。在中国此类资产刚刚起步，或接棒疯狂的房地产市场。推荐基金：鹏华前海房地产信托基金（184801）。