太平首单落地

据了解，翠贝卡111项目投资总额约8亿美元，是由中国太平联合开元城市发展基金、厚朴资本等发起设立的海外投资基金，携手纽约最著名的开发商FISHERBROTHERS和WITKOFF，由黑石集团提供项目贷款进行共同投资。

该项目位于纽约曼哈顿下城的翠贝卡区，毗邻高盛总部大楼。该区作为2013年美国豪宅销售均价和平均地价双冠王，地理位置卓越。其建筑面积约38万平方英尺，共58层，比周围建筑至少高出90英尺，能够提供无阻挡景观。

“纽约作为美国的最大城市和世界的金融中心，其房地产市场吸引着海外资金的不断涌入。即使在2008年国际金融危机中，纽约房地产市场受到的冲击在美国也最小。随着美国经济逐步复苏，美国一线城市的房地产市场强势格局已经确立。投资开发美国优质房地产项目，择优配置美元资产，将有效分散资产配置风险，提高投资回报，这也正成为国内包括保险公司在内的各类机构 ‘出海’的稳妥选择之一。”中国太平表示。

2012年，王滨空降中国太平担任董事长，当时提出的“三年内实现保费、利润和总资产等方面再造一个新太平”的目标，如今均以实现。经过“三年再造”后，中国太平净利润、总保费、总资产等指标均实现翻番。对于总资产数千亿元的中国太平集团来说，在进行海外投资时为何首单选择该项目，上述相关人士称，“从这个项目本身来看，我们选择它的目的一是因为它的地理位置非常好，项目本身十分优质。目前来看预售成绩很好，预期会有比较高的收益。而另一个原因就是这个项目中我们采用设立基金的投资模式，这让我们得以与很多优秀的基金合作，对于我们今后及时获得优质项目的信息有很大的帮助。”从太平集团的发展战略来看，“三年再造”目标达成后，下一步将打造“最具特色和潜力的精品保险公司”。目前，太平集团已经从上到下地开始实施精品战略，向纵深、做精做细的方向进行再造，这个项目也是在精品上下功夫，努力打造成为一个行业内的精品项目。

据了解，与其他险企大多采用直接收购不动产不同，中国太平此次投资翠贝卡111项目，是通过设立海外股权投资基金的形式，与当地有实力的房地产开发机构开展本土化合作，并在国内外专业的法律、财务等中介机构的支撑下，以投资控股项目公司、全程参与项目开发的方式，进行保险资金的全球资产配置。

“通过股权投资基金的方式来投资，对我们实现收益和控制风险都会更有帮助，包括对项目的控制风险、操作性风险以及之后的退出管控。”与办公楼、酒店相比，中国太平此次投资的商业地产项目在退出方面更为简单明了。上述相关人士预计将在2018年9月左右项目就会售卖完毕，而基金就会从项目中退出进行分红。

怎么选楼?

第一太平戴维斯研究部的数据显示，在其统计的2007年1月～2014年7月的海外物业市场中国买家排行榜上前20位中，中国人寿和中国平安赫然在列。但值得注意的是，和一些投资性企业以及地产企业相比，保险企业2012年才得以正式加入海外买楼的行列。

2012年10月，中国保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，允许国内保险公司在45个指定国家和地区投资不动产及相关金融产品。

之后，中国平安于2013年斥资2.6亿英镑收购了伦敦的劳合社大楼(LloydsBuilding)，成为中国首家进行海外物业投资的保险公司。中国人寿保险紧随其后，2014年6月其与卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet办公楼。此外，安邦保险、阳光保险分别以19.5亿美元及2.3亿美元将纽约华尔道夫酒店及悉尼喜来登公园酒店收入囊中。国内险企短短两年多无疑已迅速成长为海外物业的“新贵”买手。

“从控制风险的角度来说，出海还是有必要的。保险资金这么大体量的资金必须要配置不同的品种。近年来险资频繁出海买楼既是海外市场环境回暖、全球资产配置的需要，更是由于保监会鼓励险资走出去，进行海外资产配置的结果。”上述相关人士称，“其实保险公司投资海外物业的诉求还是比较相同的，就是找流动性好、地理位置优越的一些地产项目。选择风险最小的区域，然后在里面寻找机会，尽量争取高的收益。”

从过往的投资案例可以看出国内险资瞄准的目标基本集中在北美、欧洲的一线城市。“这些大城市，如伦敦、纽约、洛杉矶等也是我们最为关注的。因为在这些地方的物业流动性强，交易活跃，而且当地的法律和政策环境也比较完善。除此之外，亚洲和澳洲的一些大城市也同样具有投资价值，也在我们的重点关注范围内。”该人士称。

而在成熟物业收购和商业地产开发中又是如何选择?该人士表示：“从根本上看，两者配置的出发点不同。购买成熟物业，类似于配置债券，主要是追求稳定的收益回报;而参与商业地产开发，更多是出于股权投资的考虑，通过与当地顶尖的专业机构合作，在风险可控的前提下追求更高的收益回报。”

尽管“出手”愈加频繁，但中国险企在海外楼市中仍然算是一支“新军”。第一太平戴维斯认为，适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环境，对中国保险巨头来说也是一个艰难的过程。“随着政策的支持和保险资金规模的不断扩大，作为长期资金，保险资金确实有着海外投资的配置需求，尽管开始可能会面临一些困难，但就目前保险资金的体量来说，这还仅仅是一个开始。”上述人士表示。