万众期待的存量房贷利率，终于迎来有希望下降的好消息！

 

这两年的买房人心里大概都会庆幸，却难以体会到2017-2021年站在山顶买房人的煎熬。

 

2022年4月也许可以作为一道分水岭。

 

在这之前，房价高、房贷利率也高，有的甚至超过了6%；4月之后，全国房贷利率迅速下跌，不少地区直接跌到了4点几。

 

而存量的高房贷，并没有变化，一个月的时间，利率差别可能达1.5%，这谁能受得了。

 

所以，如果存量房贷利率真能降，对于高位买房的人来说，就是重磅利好！

 

01

央行表态：

鼓励银行与借款人协商变更合同

或新发放贷款置换存量贷款

 

央行原话：

 

按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

 

简单点理解：支持和鼓励给存量房贷减压，把高利率房贷置换成低利率房贷。

 

如果知道央行过去对于“置换房贷”的严禁和否定态度，就能明白这次的“鼓励和支持”是多么罕见的松口和多大的让步。

 

为什么会这样？

 

大概是开始直面现实了：存量房贷利率一日不降，“提前还款”的热潮怕是停不下来了。

 

提前还款到底动了“谁的蛋糕”？

 

根据最新的数据，2023年上半年：

 

央行新发了3.5万亿的新房贷，较去年同期多发放超过5100亿元；

但住户中长期贷款仅有1.46万亿，比去年同期的1.56万亿，还要略微减少；

3.5万亿和1.46亿，这中间约2万亿的差额，大概就是上半年提前还贷的金额。

 

 

提前还贷后，月供少了或没了，银行还怎么吃利息？

 

再结合“上半年存款暴增20万亿”的数据来看，是不是有点思路了，20万亿的新增存款，银行的存款利率再低，利息也是要付的！

 

这一来一回，对银行这个靠利息差吃饭的“躺赢大佬”来说，绝对算得上是危机。

 

在“提前还贷潮”的强大压力下，通过鼓励、支持存量房贷下降，或许是两害相权取其轻的做法。

 

02

目前多家银行回应：

没有接到相关政策通知

或暂未制定具体方案

 

有了期待，但具体什么时候能实现呢？

 

答案暂时还不确定。

 

多家银行回应，关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。

 

 

也有银行回复：当前正在跟监管了解相关细则，暂未制定具体方案。

 

另外，有专家分析：综合来看，存量住房贷款利率下降还有很大的不确定性，短期内调整的可能性不大。

 

理由是：1）《合同法》对贷款的利率和期限有明确规定；2）房贷属于银行的优质资产，商业银行本就是以盈利为目的，降低存量房贷利率，会对银行资产收益率造成冲击。

 

但不管各方“博弈”如何，央行既然已经开口，说明苗头是真的，消息不是空穴来风，我们且等等看。

 

03

回归我们普通人

除了紧盯政策

还有哪些降房贷的方式

 

1、商业贷款转公积金贷款

 

 

前两年买房的，如果你的商业贷款利率在5.8%左右，转成公积金贷款3%左右，就可以省下近一半利息。

 

目前，商业贷款转公积金贷款有两个限制：

 

①地区政策限制。是否可以商贷转公和当地政策相关，有的地区支持，比如深圳、重庆、长沙，有的不支持，如北京、南京、合肥。

 

②额度有限。公积金贷款额度一般比商业贷款低，如果要商贷转公，差额部分可能要提前还清。

 

2、等额本息切换成等额本金

 

这种方式，可以加快还本的速度，虽然每月还款金额会增多，但整体还款的利息减少了，相当于变相的提前还款。

 

3、亲属间买卖

 

就是将房子重新交易一次，卖给亲戚再买回来，让房贷利率按照最新的来。

 

要注意两点：

 

①契税、个人所得税、印花税等交易成本比较高，需要把交易成本和能省下来的贷款利息进行对比。

 

②如果是夫妻间进行交易，身份证住址不能相同，否则无法进行操作。

 

4、提前还款/申请降低利率

 

如果有足够的闲钱，提前还款无疑是最优解，目前应该难有什么理财、投资收益率能超过商贷利率了，把闲钱用于提前还贷，换个角度是一种不错的理财方式。

 

不过，现在“还钱比借钱更难”，有的银行限制了还贷人数、有的限制了还贷额度、还贷次数。排队还贷的人也多，少则1-2个月、多则5-6个月，甚至更长时间。

 

如果难以提前还贷，可以看看房贷合同中的房贷利率是固定利率还是浮动利率，如果是浮动利率，可以向银行申请降低房贷利率，哪怕每个月省下几百块房贷也是好的。

 

最后，小新只想说，整体方向挺好，就期待这一股东风，来得更猛烈些吧！

 

我们，就且走且看，等风来！