15亿房屋“养老金”使用率仅3% 降低资金使用“门槛”是关键

2月15日讯：去年年底，国家住建部、财政部下发相关通知，要求各地进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用。作为房屋的“养老金”，我区住宅专项维修金发挥的作用如何？2月14日，记者采访了宁夏住建厅房地产处相关负责人。

全区15.22亿元维修金使用率仅3%

据介绍，1998年我区根据《宁夏城市居住小区物业管理办法》率先在全国建立了住宅专项维修资金管理制度。银川、石嘴山、吴忠从1999年开始陆续实行新建商品房缴纳专项维修资金制度，固原、中卫从2006年开始实行，交缴标准均为10元/平方米。根据国家相关规定，我区于2010年颁布实施《宁夏物业管理条例》，进一步加大和规范住宅专项维修资金的管理，对缴纳专项维修资金缴纳归集、管理原则、资金用途进行了明确。随着房屋建设成本的提高，2008年，中卫对维修资金缴存标准调整为15元/平方米、18元/平方米(带电梯)，固原调整为购房款的2%。银川2012年专门出台了相关规定，将维修金首期交缴标准调整为40元/平方米和50元/平方米(带电梯及非住宅)。

按照相关规定，我区住房专项资金由各市、县房产管理部门具体负责归集、使用和管理，由财政部门进行监督。全区部分市县维修资金的日常管理由其下属的物业管理办公室(负责商品住宅专项维修资金管理工作)及市房改办(负责房改房住宅专项维修资金管理工作)分别负责。

截至2014年年底，全区维修资金累计归集总额15.22亿元，其中，商品住宅归集13.34亿元，占总额的87.6%；售后公房归集1.88亿元，占总额的12.4%。使用资金总额为1.41亿元，占总额的9.3%；增值总额为6061万元，资金增值途径主要为储存银行和购买国债，其中存储增值4753万元，购买国债增值为248万元。虽然住宅维修资金仍在逐年增长，但由于种种因素制约，我区住宅维修资金使用率仅为3%，高于全国1%的平均水平。

用维修金改造老旧小区不容易

2014年以来，我区在全国率先组织开展了全省区域统一推进的老旧住宅小区综合整治改造工作，确定用4年时间完成全部改造目标。截至2015年底，全区已完成老旧住宅小区的综合整治改造1600万平方米，涉及近640个小区，投资约26个亿，惠及群众约20万人，占全区1561个老旧住宅小区总量的60%左右。

在改造前期调查中，自治区住建厅发现，我区老旧住宅区大多建成于上世纪90年代左右，规划建设水平低，房屋漏雨、渗水等房屋本体老化问题日益突出。同时，其配套设施不齐全，机动车停车位严重不足，监控设施不完善，物业服务管理不到位，逐步成为城市建设管理的短板。

为此，自治区政府连续两年把“支持各市县进行老旧小区整治改造、扩大物业服务覆盖面”列入政府的民生计划。自治区政府每年安排老旧住宅小区整治改造以奖代补专项资金3000万元，对整治好的市县进行奖补。同时，各地或安排专项资金，或将老旧小区和建筑节能改造相结合，通过多种方法筹集改造资金，推进该工程。即便如此，各地在改造中仍遇到了较大的资金难题。

由于老旧小区改造部分多为公共设施、公共区域的维修、更新，这与住宅专项维修金的使用范围基本吻合，因此，住宅维修金也成为改造筹集资金的途径之一。这不仅能够拓宽住宅专项维修金的使用率，还能解决老旧小区改造资金短缺的问题，使两项工作相得益彰，但在实际操作中却没那么容易。

自治区住建厅房产处相关负责人表示，老旧小区改造多为上世纪90年代初期的房屋，其可分为房改房和商品房两种。房改房在房改时，曾归集了住宅专项维修金，这部分资金或由产权单位管理，或由财政部门管理。而在1998年我区实行住宅维修金制度前，商品房没有归集过住宅维修金。因此，在使用住宅维修金进行老旧小区改造时，我区坚持以下三个基本原则：一是该小区必须有归集的住宅专项维修金，二是改造范围符合国家住建部关于住宅维修金的使用范围，三是必须符合《物权法》关于使用住宅专项维修金满足维修面积超过三分之二以及业主同意率超过三分之二的要求。“这只是基本条件，还需要满足一些其他相关条件，才可以动用住宅维修金来进行老旧小区改造。而对于没有住宅维修金或不能使用的，只能依靠政策补助、拨款等方式来改造。”

普通小区难动用物业维修资金

自治区住建厅相关负责人坦言，不仅在老旧小区改造中，两个“三分之二”的条件难以实现，即使是在普通小区中想要动用这笔钱，也难以满足这两个“三分之二”的条件。她表示，经调查发现，业主对物业维修资金的征收使用管理等方面规定知之甚少，一些小区共用部位、共用设施设备存在隐患需要急修时，业主常关注是否有必要修、哪些业主需要出钱修等问题，思想不统一，致使维修项目报修后搁置，维修计划无法实施。同时，目前我区仅有36%的小区成立了业主委员会，且有些业主委员会作用发挥不够好，影响了业主和物业维修部门之间的有效沟通。

该负责人还分析认为，多年来，我区住宅专项维修资金管理法律基础薄弱，概念不清晰。从1998年这项制度建立以来，《物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》以及我区地方性法规中对维修资金的名称表述不一致，且缴存主体、标准、范围的界定也有差别，这对各地专项维修资金的归集管理带来一定影响。同时，专门规定维修资金制度的相关办法仅为部门规章，造成制度执行过程缺乏足够法律强制性和刚性约束。三是相关制度不配套，缺乏统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度标准，仅有的一些部门规范性文件也还不够系统和完善。此外，资金增值率不高、续筹难、管理难等原因，都造成了住宅专项维修金的使用难题。

该负责人强调，近年来，随着高层、小高层住宅增长，住宅电梯随之同步增长。通常电梯设计使用寿命为15年左右，7年就会进入中修期，10年进入大修期。电梯是长期、频繁使用的公共设施设备，随着使用年限的加长，电梯一次较大的维修就需要三四万元，按照我区目前维修资金的缴存标准，进行维修资金缺口较大。一旦电梯需要更换，让业主筹集维修资金十分困难，特别是没有归集维修金的老旧小区，电梯维修更是难题。

如何降低资金使用“门槛”是关键

自治区住建厅房产处相关负责人表示，为了解决资金使用“门槛”高的问题，此次国家下发相关通知明确，各地可指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中通过委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等方式进行约定，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，避免要使用时无法获得两个“三分之二”同意。

此外，住建厅还计划借鉴住房公积金管理经验，建立统一的信息管理系统和统一资金监管体系，规范资金管理与使用。通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构介入的方式，共同参与、监督维修资金的管理使用，确保维修资金的规范运行。下一步，我区将结合全区正在开展的老旧住宅小区综合整治改造，针对老旧小区改造和电梯更新改造资金不足的问题，将拓宽资金筹集渠道与提高住宅专项维修资金使用有机结合起来，充分发挥住宅专项维修资金对老旧小区和电梯更新改造中的支持作用。目前，各地正在制订本地区老旧小区及电梯更新改造的标准、内容以及使用维修资金的程序、分摊原则等配套政策，确保维修资金的保障作用得到充分发挥。此外，我区将通过市场竞争选择维修资金专户银行，督促专户银行不断提升专户服务水平和资金增值收益水平。定期开展维修资金专业审计工作，保证资金专款专用，并向社会公开审计结果。

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