2014年广州住房公积金贷款新政浅谈

日前，广州市住房公积金中心发布《广州市住房公积金个人住房贷款实施办法》(征求意见稿)，拟大幅度收紧公积金贷款。特别是，其中关于公积金贷款只能使用一次、申请贷款对连续缴存时间的规定进一步从严(户籍人口从过去的6个月延长到24个月、非户籍人口从12个月延长到36个月)、公式计算的贷款额度较之前紧缩近一半等做法，出乎各界预料。若日后通过的话，该新政将堪称史上最严厉的公积金贷款政策。

根据广州公积金中心有关人士答记者问时的表述，此次公积金贷款政策的调整有3个方面的背景，一是与去年11月份广州楼市新政衔接，特别是要与非户籍购房人群购房资格获得的条件，由过去连续缴纳1年社保调高到3年;二是现行的住房公积金贷款政策(穗公积金管委会〔2004〕3号)将在今年到期，而目前楼市前景不确定性很大、风险系数上升，而贷款需求不仅快速增加，而且申请者的工作变动性增加、还款能力存在不确定性，需要根据楼市风险的变化修订公积金贷款的政策;三是目前累计缴存者中只有9%的人群申请了公积金贷款，意味着其余91%的人群除了因买房提取公积金外，很多人因没有能力购房而无法利用公积金贷款，需要调整政策来支持这部分人的住房需求。

目前，住房公积金资金来源单一，仅靠职工缴存，增长趋势稳定，而资金应用(买房提取和公积金贷款)则受住房市场波动影响，有的时候就不能满足正常的提取和贷款。在2013年住房市场极其火爆的情况下，很多地方住房公积金告急，就出现了断贷、强提甚至挤兑的情况。同时，缴存者两次以上利用公积金贷款的情况也屡见不鲜，住房公积金的互助属性名存实亡，也需要结构性地收紧公积金贷款政策，保障老百姓自住性购房对于廉价金融资源的迫切需求。

另外，需要注意的是，去年底以来不仅商业性住房贷款政策全面收紧，而且房价快速上涨，这让购房者对于在住房金融体系中处于辅助地位(商业性金融处于主导地位)的公积金贷款的需求大增。但与此同时，在利率市场化、资金无风险收益率抬升的背景下，公积金低收益(年化收益率只有1.2%)的问题暴露无疑，缴存者即使不买房也要想方设法提取账户余额，催生了各大中城市地下持久不衰的“地下套现产业链”，这使得公积金资金池中的“水位”不断下移。据悉，广州市公积金贷款者仅占缴存者的9%，但提取者占60%~70%，结余资金并不多。因此，在住房供求和公积金供求发生巨大变化的情况下，作为我国唯一的政策性金融工具，也需要结构性地收紧公积金贷款。

结构性地收紧应该坚持“有所为、有所不为”的原则，即改变其普惠性、谁也支持但真正需要支持的人却支持不到的尴尬局面，集中支持刚性的购房需求，特别是首次购置普通商品住房的人群。从政策内容看，广州住房公积金贷款新政正是基于“有所为、有所不为”的原则。不管是提出“公积金贷款只能使用一次”，还是“空前提高贷款申请条件”，不仅有利于做大公积金可用规模，而且能够支持真正需要支持的购房人群的贷款需求。因此，对于这两条政策，笔者是非常赞同的，并不同意网友提出的“误伤刚需”、“抬高贷款门槛”的此类观点。因为，在廉价资金来源短缺而需求却空前高涨的情况下，必须要保证资金能够用到刀刃上，公积金只能使用一次、需要连续缴纳2~3年才能申请贷款等，都充分体现了资源的稀缺性、不能滥用资源的需要，并不会伤害到首次购买普通住房的人群。

但是，广州市公积金贷款新政在最大限度做大公积金规模的同时，却在支持首次置业人群公积金贷款需求上“开倒车”。按照新政内容，公积金贷款额度取“根据个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度、贷款最高限额(一人最高50万、两人最高80万)、按照房屋价格×贷款比例计算的贷款额度”三项值中的最低值。三项值中，按公式计算的贷款额度较之前缩水了近一半，意味着首次购房人群贷款规模也将会缩水。即使是按照贷款最高限额，两人最高80万的贷款额度在广州很难提供90平方米房子所需要的贷款资金支持。

因此，尽管广州市公积金新政在总则里一再强调新政的目的是为了“促进本市住房制度改革，支持职工购买自住住房，规范住房公积金贷款管理，防范资金风险”。但从上面分析可见，新政起到了防范资金风险的根本目的，预计公积金断贷、挤兑的情况不会出现了，而在促进住房制度改革，支持职工购买自住住房的目的却流于形式、停留在纸面上。按道理来讲，资金归集额大幅度提高了、资金池的稳定程度也提高了，现在有条件提高首次购买普通住房人群的公积金贷款规模。而且，目前广州市的首次购房人群占到了总购房人群的80%以上，基本对公积金都有需求。在其中，对于购买普通商品住房的人群给予足额的公积金贷款支持，符合公积金的职能，有利于回归公积金的互助属性。而且，对这部分人群发放公积金贷款，也是防范公积金贷款风险的稳定器。

近年来，公积金覆盖面基本走向包括非公有制企业在内的所有企业，缴存范围扩大了、缴存规模增加了。而此次新政通过消除两次及以上利用公积金贷款的现象，提高了公积金贷款申请的缴存期限，让公积金的规模和稳定性进一步提高了。同时，一直以来，广大老百姓对公积金“帮富不帮穷”、“公积金变成养老金”、“躺在账户上睡大觉”、收益率跑不赢通胀等状况诟病不断。2012年以来，不仅老百姓对于廉价的公积金贷款资金需求空前高涨，而且新政也让公积金有条件支持低收入人买房、顺应需求。但此时，广州市公积金新政却反其道地缩小了贷款规模，这让笔者百思不得其解。在如此高的房价水平下，缩小贷款规模如何支持职工购买自住房，公积金贷款到底要支持谁?