国外如何“以房养老”？

以房养老

“以房养老”也称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，从而定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这种方式在国外已经比较成熟。

英国老人“啃”房花样多

在美国、欧洲等发达国家，老人将房屋抵押给有政府背景的养老机构，由这些机构负责老人的养老开销。直到老人去世，房屋才由养老机构收走并处置。这种方式的一个最大好处，就是老人没有了后顾之忧，可以衣食无忧地安度晚年。

英国的养老金体系主要由三部分构成：一是按比例缴纳的国家基本养老金，所有人退休后所获养老金数额一致；二是雇主为雇员提供的职业养老金，这部分目前不属于强制性缴纳；三是个人购买的养老储蓄或保险等，但英国35％的在职者没有建立私人养老金。这就意味着他们退休后依靠国家养老金，而这部分钱在2010年是每人每周97.65英镑（约合1000元人民币），只相当于以最低工资水平工作两天的收入，这对于维持一个相对舒适的晚年生活来说显然是不够的。因此，多数英国人通过以房养老的方式来解决这个问题。

英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20％左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

日本公司用倒按揭卖房

日本从1981开始引进“以房养老”的概念，于2002年正式设立这一制度，主要包括由各地方政府参与的直接融资方式和通过银行等金融机构参与的间接融资方式。目前，一些金融机构还将这种制度作为金融产品来推销，房地产公司最近也利用“倒按揭”的形式来推销商品房。

日本“以房养老”制度主要针对一些退休后想继续住在自己的老房子里的低收入老人。他们可以用自己的住房作为抵押来预支贷款。不过，这项制度对申请人的条件要求比较苛刻。以东京为例，申请人的年龄必须在65岁以上，要居住在自己持有产权的住宅中，且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下，已经申请低保等福利政策的家庭不能享受这项政策。此外，申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元（约合120万元人民币）以上的独门独户建筑，集体住宅是不可以申请的。

审核获得通过后，申请人每月可以领到30万日元（约合2.4万元人民币）以下的生活费，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70％，借贷期限到贷款额度到达总额度上限为止。生活费每3个月发放一次，贷款的利率比较低，每年3％左右。贷款的偿还期限是申请人去世后3个月内，由担保人负责一次性偿还