可以通过以房养老来缓解社会养老难题

根据近期公布的《2011中国养老金发展报告》，剔除1954亿元的财政补贴后，2010年包括上海、江苏在内的14个省的基本养老保险基金当期征缴收入出现收不抵支。可见，完全依靠基本养老基金，社会养老问题将变得日益突出。

中国历来有“养儿防老”的传统，但随着经济社会发展的巨变，加上年轻一代承受着的工作与生活压力，完全依靠下一代的养老，在实践中遇到越来越大的难题。独生子女成长后组成的家庭，需要承担4个老人的养老，还要照顾下一代，且面临着巨大的竞争压力，生活成本连年上涨，苦不堪言。现在，社会已出现了很多“啃老”族，花掉父辈一生的积蓄买房买车。由此可见，需要积极拓展新的养老途径。

以房养老可不失为一条有效途径。住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款便应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。

以房养老，实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。住房反向抵押贷款可以增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量，减轻年轻人的养老负担。

以房养老，实行住房反向抵押贷款也改变了社会养老的基本模式。住房反向抵押贷款让老年人不必每天再为自己的投资操心，只需与相关金融机构办妥有关手续，便可一劳永逸，使今后的退休生活更加丰富、更加宽裕。因此，国人观念亟待转变。长期以来，一些传统的观念在国人心中根深蒂固，特别是对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去而不是留给子女的现实，让很多人无法接受；对于子女一方，一部分人可能因为少了继承的遗产以及因为到期金融机构将房产收回而无法纪念父辈而反对接受这一服务。另一部分人认为留下作纪念的意义要大于抵押给金融机构按月获得收入的意义。

目前，我国商业银行全面推出住房反向抵押贷款还存在一定困难。如商业银行对此类贷款风险管理技术准备不足，房地产二级市场、房地产评估业发展滞后，居民观念有待转变，相关法律法规存在障碍等。建议选取条件成熟的城市和商业银行作试点。试点城市应当同时具备房地产二级市场发展程度较高、房地产市场的预期发展良好、房地产评估业的发展较成熟、银保联手开办获批、当地投资消费生活观念领先、房屋产权情况较明确、相关法律法规环境较完善成熟以及监管机构监管环境良好等条件，同时当地财税部门应给予商业银行一定的优惠政策。试点的商业银行必须在房地产金融业务上具备相当优势，风险控制要相对较好，并且有一定的可用资金规模。

由于商业银行的盈亏主要取决于借款人的寿命长短，商业银行应利用保险公司精算技术，来合理确定借款人的预期寿命。如果借款人实际寿命较预期寿命长，那么，商业银行就有可能亏损。为解决此类问题，借款人在初始就应向与商业银行联合开办此项业务的保险公司投保，这样，在出现风险时，商业银行就可获得保险公司的赔款。

由于商业银行的收益主要取决于借款人去世后房产的价值，商业银行必须对当地房地产市场较长时期的走势有深入的了解，对房产未来的价值和存在的风险有较为准确的评估。另一方面，在这一过程中，可能会出现诸如借款人提前去世、提前还款索回房屋、寿命较预期延长等问题，商业银行应逐步完善应对各种风险的管理措施

总而言之，住房反向抵押贷款的实施，还需要在金融监管政策和技术上提供支持，政府需要引导，商业银行需要进行产品创新，并大力推进，从无到有，从小到大，使之成为我国社会养老的重要途径之一。