昨天，民生会客厅微访谈上线。结合5月1日将实施的新版《山东省住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），市房产管理资金监管中心主任 朱海涛进行了详细对比和解答 。 据了解，根据《办法》规定，电梯故障、地下车库雨水倒灌等8种情形申请使用住宅专项维修资金，可以启动应急维修程序，不用小区物业或相关业主挨家“按手 印”了。
 
 
“异议表决”让业主有了更多选择
 
“‘交存容易使用难’是目前住宅专项维修资金面临的尴尬，‘异议表决’无疑是5月份即将实施的《办法》的最大亮点。”朱海涛介绍说。
 
 
朱海涛表示，根据《办法》规定，业主表决既可采取常规表决，也可采用“异议表决”。
 
 
常规表决，必须经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意；而根据业主共同管理规约的约定，也可采用“异议表决”，即持不同意见的业主占有建筑面积占总面积三分之一以下、且占总人数三分之一以下的，也可视为表决通过。
 
 
他表示，这两种表决方式都可在申请使用住宅专项维修资金时使用，后者给了相关业主“异议表决”的权利，与前者相比更方便，但有一个先决条件，就是业主共同管理规约中要对“异议表决”作出事先约定。
 
 
一次计划使用表决可“管”两年
 
在市民的印象中，房屋“养老金”每次使用都要申请。而根据《办法》，住宅专项维修资金的一次计划使用表决可“管”两年。
 
 
朱海涛介绍，根据《办法》，维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。
 
 
“住宅专项维修资金的计划使用，就是根据房屋检修的一般规律，定期对共用部位、共用设施设备进行保养和维护。”朱海涛说，这一情况主要适用于可以预见的、以延长使用寿命及方便业主生活为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。
 
 
朱海涛说，具体实施同样需要业主共同决定，《办法》规定，业主可以一次表决不超过连续两年的使用计划。
 
 
8种情形可开启应急使用“绿色通道”
 
在民生会客厅栏目组记者前期的调查采访中，有不少小区因电梯故障申请使用住宅专项维修资金。朱海涛分析认为，未来，随着我市高层建筑增多，电梯维修将成为住宅专项维修资金使用的“大头”。
 
 
维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更换和改造情形。
 
 
根据《办法》规定，共有8种情形可开启“绿色通道”，应急使用住宅维修资金，包括：物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏、电梯故障、消 防系统故障、建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动、玻璃幕墙炸裂、排水管道破裂、地下车库雨水倒灌以及其他可能造成人身安全事故的紧急情况等。
 
 
朱海涛说，未聘用物业服务企业或者物业服务企业不履行组织维修责任的，相关业主可将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。
 
 
此外，《办法》同时规定，应急使用事前不必表决，但事后必须公示。
 
 
房屋没售出“养老金”由开发商交
 
以往，对于竣工交付、尚未出售的住宅，维修资金应该由谁交存，这一点不太明确。
 
 
《办法》规定，从今年5月1日开始，竣工交付但尚未出售的住宅由建设单位交存首期住宅专项维修资金。因为房屋尚未售出，开发商就是名副其实的业 主，应该承担公共部位、公共设施设备的维修义务，能有效避免部分存量房因未交存维修资金，在需要维修却出现资金缺口的尴尬局面。
 
 
广告收益将补充“养老金”公共账户
 
小区的广告收益归谁所有？在以往，这是一个比较尖锐的问题，《办法》对此有了明确规定。“这一规定解决了小区物业公司和业主之间的利益矛盾。”朱海涛说。
 
 
朱海涛介绍，公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告，小区公共区域出租停车位的收益等，小区公共区域内租赁的摊位收益等公共收益，除了预 留业主委员会的必要办公经费外，不低于60%的公共收益将补充到维修资金公共账户，作为维修资金使用，归全体业主共有，具体怎么支配需要召开全体业主大 会，由全体业主投票决定。
 
 
业主可在监管下管理“养老金”
 
交存维修资金后，广大业主们比较关心的一个问题，即能不能自己来管理这笔房屋维修资金。
 
 
《办法》对此作出了明确规定，包括对移交条件、专业人员配备、监督管理手段等，自行管理维修资金也要通过招标方式，通过市房产管理资金监管中心选定的银行，在监管中心的监管下进行，以确保资金的安全。
 
 
《办法》规定，物业主管部门在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于定期组合存款、购买一级市场新发行的国债等，确保资金的安全和保值增值。
 
 
目前，我市采取的措施是，将抽取部分闲置的维修资金按2年定期存款存入银行，以获得比活期存款更高的利息收益。
 
 
没交“养老金”的可随物业费补交
 
朱海涛介绍，我市目前房屋“养老金”的交存有两部分，一是我市的公房目前有维修资金，二是2010年7月以后才有了商品房住宅专项维修资金，但处于这之间的房子，有部分业主是没有交房屋维修资金的。
 
 
为了能解决此类房屋的“养老金”问题，《办法》规定，这部分房屋“养老金”可以按照一定标准随物业费补交，交存后的“养老金”将统一管理和使用。
 
 
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什么是住宅专项维修资金
 
住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。